Putkiremontti kannattaa yleensä tehdä ennen asunnon myyntiä vain, jos remontti on jo käynnissä tai kustannukset ovat selkeästi tiedossa. Muissa tapauksissa asunto kannattaa myydä ennen remonttia, koska remontin hintaa ei saa täysimääräisenä takaisin myyntihinnassa. Päätökseen vaikuttavat kuitenkin asunnon sijainti, remontin toteutustapa ja markkinatilanne, ja seuraavissa luvuissa käymme läpi kaikki oleelliset tekijät.
Miten putkiremontti vaikuttaa asunnon myyntihintaan?
Putkiremontti vaikuttaa asunnon myyntihintaan kahdella tavalla: tuleva remontti laskee hintaa jo ennen toteutusta, ja valmis remontti nostaa hintaa sen jälkeen. Keskeinen ongelma on, että hinnannousu remontin jälkeen ei tyypillisesti kata remontin kustannuksia kokonaan. Lyhyellä aikavälillä arviolta vain noin puolet remonttikustannuksista siirtyy asunnon arvoon.
Tuleva putkiremontti painaa asunnon hintaa alas jo vuosia ennen toteutusta, ja vaikutus voimistuu sitä mukaa kuin remontin ajankohta lähestyy. Hintavaikutuksesta tehdyn analyysin mukaan pääkaupunkiseudulla putkiremonttia odottavan asunnon hinta voi olla 15 tai jopa 20 prosenttia alhaisempi kuin vastaavan, jo remontoidun asunnon. Pienemmillä paikkakunnilla ero voi olla vieläkin suurempi.
Remontin jälkeen tilanne paranee selvästi. Uusittu putkisto laajentaa potentiaalisten ostajien joukkoa ja lyhentää myyntiaikaa, mikä on käytännöllinen etu, vaikka suora arvonnousu ei kattaisikaan kaikkia kuluja. Lisäksi remonttiin menevä asunto voi houkutella ostajia, jotka haluavat päästä vaikuttamaan kylpyhuoneen tai keittiön tyyliin, mikä pitää kysynnän yllä myös ennen remonttia.
Mitä riskejä myymisessä on, jos putkiremontti on tekemättä?
Jos putkiremontti on tekemättä ja myyjä tietää siitä, hänellä on lakisääteinen velvollisuus kertoa asiasta ostajalle. Tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti voi johtaa oikeudelliseen vastuuseen kaupanteon jälkeen. Tekemätön remontti tarkoittaa myös konkreettista riskiä putkivuodoista, jotka voivat aiheuttaa kymmenien tuhansien eurojen vahingot.
Myyjän tiedonantovelvollisuus ulottuu asuntokauppalain nojalla myös taloyhtiön tuleviin remontteihin. Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2009:81 linjannut, että välittäjällä on velvollisuus selvittää putkiston kunto ja kertoa uusimistarpeesta ostajalle, vaikka putkiremonttia koskevia päätöksiä ei vielä olisi tehty. Tietämättömyys ei siis vapauta vastuusta, jos tieto olisi ollut saatavilla.
Fyysinen riski on myös merkittävä. Vakuutusyhtiöt voivat kieltäytyä korvaamasta vahinkoja, jos putkisto on selvästi ylittänyt teknisen käyttöikänsä. Putkivuodon aiheuttamat vesivahingot voivat edellyttää rakenteiden avaamista ja kuivattamista, mikä nostaa korjauskustannukset nopeasti suuriksi. Lisäksi epävarmuus tulevan remontin kustannuksista pidentää myyntiaikaa: ostajat välttelevät kohteita, joissa on edessä suuri ja vaikeasti ennakoitava lisäkustannus.
Kannattaako putkiremontti teettää itse ennen myyntiä vai jättää ostajalle?
Useimmissa tapauksissa asunto kannattaa myydä ennen putkiremonttia, ei sen jälkeen. Tutkimusdatan perusteella remontin kustannuksia ei saa täysimääräisenä takaisin myyntihinnassa, joten myyjä jää taloudellisesti tappiolle, jos teettää remontin vain myyntiä varten. Paras hetki myydä on joko hyvissä ajoin ennen kuin remontti on tullut puheenaiheeksi tai juuri silloin, kun kustannukset ovat selkeästi tiedossa.
Ennen remonttia myymisen edut ja haitat
Ennen remonttia myyminen vapauttaa pääoman muuhun käyttöön eikä myyjä joudu rahoittamaan remonttia etukäteen. Matalampi pyyntihinta voi myös houkutella laajempaa ostajajoukkoa, sillä osa ostajista haluaa nimenomaan päästä vaikuttamaan remontin toteutukseen. Haittapuolena on, että asunto myydään selvästi alle sen potentiaalisen arvon, ja myyntiaikaan liittyy epävarmuutta erityisesti silloin, kun remontin kustannuksia ei vielä tiedetä tarkasti.
Remontin jälkeen myymisen edut ja haitat
Valmis remontti laajentaa ostajakuntaa ja lyhentää myyntiaikaa. Neuvotteluasema on vahvempi, kun ostajalla ei ole epävarmuutta tulevan remontin kustannuksista. Toisaalta remonttikustannukset sitovat pääomaa pitkäksi aikaa, eikä täyttä hintaa saa takaisin. Poikkeuksen muodostavat kevyemmät korjaustavat, kuten sukitus tai pinnoitus: ne ovat edullisempia toteuttaa, ja niiden kohdalla on mahdollista, että remontti nostaa asunnon arvoa enemmän kuin maksaa.
Yksi käytännön neuvo: kylpyhuonetta ei kannata remontoida ennen myyntiä, jos taloyhtiöön on tulossa perinteinen putkiremontti. Kylpyhuone avataan joka tapauksessa remontin yhteydessä, joten etukäteen tehty pintaremontti menee hukkaan.
Miten hankesuunnittelu auttaa arvioimaan putkiremontin kustannukset etukäteen?
Hankesuunnittelu on linjasaneerauksen esiselvitysvaihe, joka tuottaa taloyhtiölle realistisen kustannusarvion, aikataulun ja vertailun eri toteutustapojen välillä ennen varsinaista päätöksentekoa. Se on tärkein yksittäinen työkalu, jolla putkiremontin kustannukset saadaan selville etukäteen. Kun kustannukset ovat tiedossa, myös asunnon myyntihinnan määrittäminen helpottuu merkittävästi.
Hankesuunnittelussa kartoitetaan kiinteistön nykytila, selvitetään soveltuvat korjausvaihtoehdot ja laaditaan kustannusarvio, joka huomioi myös mahdolliset lisätyöt. Asiantuntijoiden mukaan hankesuunnitteluvaiheessa määritellään suurin osa koko hankkeen kustannuksista, joten tähän vaiheeseen panostaminen on taloudellisesti järkevää. Hankesuunnitelman kustannus on tavallisesti alle prosentti koko putkiremontin hinnasta.
Isännöitsijän näkökulmasta hankesuunnitelma on arvokas työkalu myös hallitukselle ja osakkaille viestimiseen. Se konkretisoi numeroin, miten remontti vaikuttaa vastikkeisiin ja osakkeen arvoon, ja helpottaa rahoituksen järjestämistä, koska pankit näkevät selkeästi, miten kiinteistön korjausvelka vähenee. Ilman hankesuunnitelmaa kustannuksia joudutaan arvioimaan karkeilla keskiarvoilla, mikä lisää epävarmuutta sekä myyjälle että ostajalle.
Me LVIS-insinööritoimisto Karlsson, Karves & Co:ssa toteutamme linjasaneerauksen hankesuunnittelun luotettavasti neljän vuosikymmenen kokemuksella. Teemme ensin kuntokartoituksen, jonka pohjalta laaditaan hankesuunnitelma. Se toimii tarjouspyynnön liitteenä, jolloin suunnittelutoimistot voivat laskea kattavan ja vertailukelpoisen tarjouksen. Näin taloyhtiö saa selkeän kuvan tulevista kustannuksista ennen kuin yhtään isompaa päätöstä tehdään.
Jos taloyhtiönne putkiremontti on ajankohtainen tai haluat selvittää tilanteen ennen asunnon myyntiä, ota yhteyttä, niin käydään tilanne yhdessä läpi.