Miten talotekniikka vaikuttaa rakennuksen arvoon?
Kiinteistön markkina-arvoon vaikuttavat monet tekijät, joista tekniset järjestelmät ovat nousseet yhä keskeisempään asemaan. Nykyaikaiset talotekniset ratkaisut lisäävät merkittävästi rakennuksen houkuttelevuutta ostajien ja sijoittajien silmissä. Toimiva, energiatehokas ja ajan tasalla oleva LVI-järjestelmä voi nostaa kiinteistön arvoa jopa 10-20 prosenttia verrattuna vastaavaan kiinteistöön vanhentuneella tekniikalla. Kiinteistön teknisten järjestelmien kunto heijastuu suoraan myyntihintaan, ja usein asuntojen hinnoittelussa näkyvät selvästi erot lämmitys-, ilmanvaihto-, vesi- ja sähköjärjestelmien laadussa ja iässä. Erityisesti energiatehokkaat ratkaisut, kuten maalämpö ja älykäs talotekniikka, ovat nousseet merkittäviksi arvotekijöiksi kiinteistömarkkinoilla.
Mitkä talotekniset järjestelmät nostavat eniten kiinteistön arvoa?
Kiinteistön arvonnousun kannalta lämmitysjärjestelmä on yksi merkittävimmistä tekijöistä. Maalämpöpumppuun investoiminen nostaa kiinteistön arvoa huomattavasti enemmän kuin perinteinen kaukolämpö, sillä sen käyttökustannukset ovat alhaisemmat. Esimerkiksi omakotitalossa maalämpöjärjestelmä voi nostaa kiinteistön arvoa jopa 15 000–20 000 euroa.
Ilmanvaihtojärjestelmän laatu on toinen merkittävä arvotekijä. Lämmön talteenotolla varustettu koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihtojärjestelmä parantaa sisäilman laatua ja energiatehokkuutta, mikä heijastuu kiinteistön arvoon. Noin 8 000–12 000 euron investointi nykyaikaiseen ilmanvaihtojärjestelmään voi tuoda jopa 15 000 euron lisäarvon myyntitilanteessa.
Vesi- ja viemärijärjestelmien kunto on kriittinen arvotekijä erityisesti vanhemmissa rakennuksissa. Uusitut putket voivat nostaa asunnon arvoa 10–15 prosenttia, mikä kerrostalossa merkitsee helposti 20 000–30 000 euron arvonnousua.
Sähköjärjestelmien nykyaikaisuus on neljäs keskeinen arvotekijä. Riittävä määrä pistorasioita, valokuituliittymä, älykäs valaistus ja muu kotiautomaatio voivat nostaa kiinteistön arvoa 5–10 prosenttia. Sähköautojen latauspisteiden asennus kerrostaloissa on investointi, joka maksaa itsensä takaisin arvonnousuna.
Kuinka paljon talotekniikan uudistaminen nostaa asunnon myyntiarvoa?
Taloteknisten järjestelmien päivitys tuottaa keskimäärin 50–80 prosentin arvonnousun suhteessa investoinnin suuruuteen. Esimerkiksi 10 000 euron investointi nykyaikaisiin sähkö- ja LVI-järjestelmiin voi tuottaa 5 000–8 000 euron arvonnousun asunnon myyntihinnassa.
Takaisinmaksuajat vaihtelevat järjestelmittäin. Maalämpöjärjestelmän takaisinmaksuaika on tyypillisesti 5–10 vuotta, mutta myyntitilanteessa investoinnista voi saada jopa 70–80 prosenttia takaisin välittömästi kohonneena myyntihintana.
Kiinteistövälittäjien mukaan ostajat ovat valmiita maksamaan merkittäviä lisäsummia asunnoista, joissa talotekniikka on kunnossa. Erityisesti putkiremontoitujen kerrostaloasuntojen kysyntä on huomattavasti korkeampaa kuin remonttia odottavien.
Tilastot vahvistavat tämän trendin: vuonna 2023 tehdyn tutkimuksen mukaan energialuokitukseltaan A-luokan asuntojen myyntihinta on keskimäärin 12 prosenttia korkeampi kuin E-luokan asuntojen, vaikka asunnot olisivat muilta ominaisuuksiltaan vastaavia.
Milloin talotekniikkaan kannattaa investoida myyntiä ajatellen?
Ajoitus on ratkaiseva tekijä taloteknisten investointien hyödyn maksimoimisessa. Yleisohjeena on, että järjestelmien uusiminen kannattaa tehdä 1–3 vuotta ennen suunniteltua myyntiä. Tällöin tekniikat ovat vielä nykyaikaisia ja takuuajatkin voivat olla voimassa myyntihetkellä.
Ennen myyntiä kannattaa ehdottomasti korjata rikkinäiset tai selvästi käyttöikänsä päässä olevat järjestelmät, päivittää vanhentunut sähköjärjestelmä nykyvaatimusten mukaiseksi ja investoida energiatehokkuutta parantaviin ratkaisuihin, kuten lämmön talteenottoon.
Toisaalta laajoja ja kalliita järjestelmiä, kuten maalämpöä tai aurinkoenergiaa, ei välttämättä kannata asentaa vain myyntiä varten, jos takaisinmaksuaika on pitkä. Näiden hyöty realisoituu parhaiten, kun asukas itse pääsee nauttimaan alhaisemmista käyttökustannuksista useamman vuoden ajan.
Kustannustehokkaimpiin päivityksiin lukeutuvat ilmanvaihdon puhdistus ja säätö, lämmönsäätöautomatiikan uusiminen ja vesikalusteiden päivitys vettä säästäviin malleihin. Nämä toimenpiteet maksavat itsensä nopeasti takaisin säästöinä ja arvonnousuna.
Miten energiatehokkuus vaikuttaa kiinteistön arvoon tulevaisuudessa?
Ilmastonmuutos ja energiakustannusten nousu ovat tehneet energiatehokkuudesta yhä merkittävämmän arvotekijän kiinteistömarkkinoilla. Tulevaisuudessa tämä trendi vain vahvistuu. Suomen ja EU:n ilmastotavoitteet johtavat tiukentuviin rakennusmääräyksiin, jotka edellyttävät parempaa energiatehokkuutta.
Lainsäädännön kehitys osoittaa selvästi suunnan: vuodesta 2030 alkaen öljylämmityksestä on tarkoitus luopua kokonaan, ja energiatodistuksen merkitys kiinteistökaupassa kasvaa. Energialuokitusten kiristyminen voi johtaa siihen, että heikon energialuokituksen omaavien kiinteistöjen arvo laskee suhteessa energiatehokkaisiin kohteisiin.
Kuluttajien asenteet ovat muuttumassa energiatehokkaita ratkaisuja suosiviksi. Yhä useampi ostaja tarkastelee kiinteistön energiankulutusta ja käyttökustannuksia pitkällä aikavälillä pelkän hankintahinnan sijaan. Tämä näkyy markkinoilla valmiutena maksaa preemiota energiatehokkaista kiinteistöistä.
Tulevaisuudessa älykkäät talotekniset järjestelmät, jotka optimoivat energiankulutusta automaattisesti, nousevat entistä tärkeämpään asemaan kiinteistön arvon määrityksessä.
Talotekniikan merkitys kiinteistösijoittajan näkökulmasta
Kiinteistösijoittajan on välttämätöntä huomioida talotekniikan kunto ja elinkaari sijoituspäätöksissään. Teknisten järjestelmien uusimistarpeet tai vanhentuneet ratkaisut voivat syödä merkittävän osan vuokratuotosta tulevina vuosina.
Erityisesti sijoittajan kannattaa kiinnittää huomiota lämmitysjärjestelmän energiatehokkuuteen, putkiremontin ajankohtaan, ilmanvaihtojärjestelmän kuntoon sekä sähköjärjestelmien kapasiteettiin ja turvallisuuteen. Näiden järjestelmien elinkaaren ymmärtäminen auttaa ennakoimaan tulevia kustannuksia.
Vuokratuoton maksimoimiseksi kannattaa painottaa kustannustehokkaita parannuksia. Esimerkiksi vesikalusteiden päivitys vettä säästäviin malleihin vähentää vesilaskua, ja termostaattisten patteriventtiilien asennus optimoi lämmityskuluja. Nämä pienet investoinnit parantavat myös asukastyytyväisyyttä.
Ammattilaisen konsultointi taloteknisten järjestelmien kunnon arvioinnissa on usein kannattava investointi ennen kaupantekoa. Asiantuntijan tekemä kuntoarvio paljastaa mahdolliset riskit ja antaa realistisen kuvan tulevista kustannuksista. Me LVIS-insinööritoimisto Karlsson, Karves & Co:lla tarjoamme kattavat kuntoarviot ja energiakatselmukset, jotka auttavat kiinteistösijoittajia tekemään tietoon perustuvia päätöksiä ja maksimoimaan sijoitustensa arvon pitkällä aikavälillä.