Kiinteistöjen kunnossapidossa törmää usein erilaisiin saneerausvaihtoehtoihin, joiden merkitys voi olla epäselvä. Taloyhtiöissä ja kiinteistöissä joudutaan aika ajoin päättämään, kuinka laajasti talotekniikkaa uudistetaan. Näiden saneeraushankkeiden laajuus, kustannukset ja hyödyt vaihtelevat merkittävästi. Tässä artikkelissa avaamme taloteknisten järjestelmien perusteellisen uudistamisen ja pelkän vesihuollon kunnostuksen välisiä keskeisiä eroja, jotta päätöksenteko olisi helpompaa.
Mitä eroa on lvis saneerauksella ja putkiremontilla?
Kiinteistöjen korjaushankkeissa on olennaista ymmärtää eri saneeraustyyppien laajuus. Talotekninen kokonaisuudistus kattaa lämmitys-, vesi-, ilmanvaihto- ja sähköjärjestelmät, kun taas suppeampi toimenpide keskittyy vain vesi- ja viemäriputkistoihin.
LVIS-saneerauksessa uudistetaan nimensä mukaisesti lämpö-, vesi-, ilmanvaihto- ja sähköjärjestelmät kokonaisvaltaisesti. Tämä tarkoittaa usein kaikkien näiden järjestelmien putkistojen, johtojen, venttiileiden ja laitteiden vaihtamista tai perusteellista kunnostamista. Samalla voidaan päivittää myös lämmönjakohuone, sähkökeskukset ja ilmanvaihtojärjestelmät nykyaikaisiksi.
Putkiremontti puolestaan keskittyy vesi- ja viemäriputkistoihin. Tyypillisesti se sisältää käyttövesiputkien ja viemäriputkien uusimisen, mutta ei välttämättä koske lämmitys-, ilmanvaihto- tai sähköjärjestelmiä. Menetelmät vaihtelevat perinteisestä putkien uusimisesta sukitukseen ja pinnoitukseen.
Miksi LVIS-saneeraus on kalliimpi kuin tavallinen putkiremontti?
Kokonaisvaltainen talotekninen uudistaminen on luonnollisesti kustannuksiltaan merkittävästi kalliimpi kuin pelkkä putkistojen kunnostus. Tämä johtuu saneerauksen laajuudesta ja materiaalien määrästä.
LVIS-saneerauksen kustannukset kerrostalossa ovat tyypillisesti 700-1000 euroa per neliömetri, kun taas pelkän putkiremontin kustannukset jäävät usein 400-600 euroon neliömetriltä. Keskikokoisessa, 50 asunnon taloyhtiössä tämä tarkoittaa kokonaiskustannuksissa noin 500 000 – 1 000 000 euron eroa.
Kustannusero syntyy useista tekijöistä:
- Laajempi materiaalitarve (putket, johdot, kanavat, laitteet)
- Suurempi työmäärä (useampi järjestelmä työn alla)
- Pidemmät työajat (kokonaisuudistus vie enemmän aikaa)
- Suunnittelukustannukset (monimutkaisempi kokonaisuus)
Laajempi saneeraus kuitenkin tuo mukanaan merkittäviä lisäetuja: energiatehokkuuden paraneminen, asumismukavuuden lisääntyminen ja kiinteistön arvon nousu. Nykyaikainen lämmitysjärjestelmä ja ilmanvaihto voivat tuoda merkittäviä säästöjä energiankulutuksessa.
Milloin kannattaa tehdä pelkkä putkiremontti LVIS-saneerauksen sijaan?
Joissakin tilanteissa on järkevää rajoittaa saneeraus vain putkistoihin. Tällainen rajatumpi remontti voi olla perusteltu ratkaisu erityisesti silloin, kun kiinteistön muut talotekniset järjestelmät ovat vielä hyvässä kunnossa.
Pelkkään putkiremonttiin kannattaa päätyä, kun:
- Kiinteistön muut järjestelmät ovat uudempia tai hyvässä kunnossa – esimerkiksi sähköjärjestelmä on uusittu aiemmin
- Taloyhtiön rahoitustilanne on rajallinen eikä laajempaan remonttiin ole varaa
- Halutaan minimoida remontin aiheuttama haitta ja kesto
- Kuntotutkimukset osoittavat, että vain vesi- ja viemärijärjestelmät vaativat välitöntä korjausta
Uudehkoissa, 1990-luvulla tai myöhemmin rakennetuissa kiinteistöissä saatetaan tarvita vain osittaista putkien kunnostusta. Myös kiinteistöissä, joissa on tehty vaiheittaisia uudistuksia, voi olla järkevää jatkaa samalla linjalla ja korjata vain akuutit ongelmat.
Miten LVIS-saneerauksen ja putkiremontin aikataulu eroavat toisistaan?
Saneeraushankkeiden kestossa on merkittäviä eroja, mikä vaikuttaa suoraan asukkaiden arkeen ja remontin aiheuttamaan häiriöön.
LVIS-saneeraus kestää tyypillisesti 6-12 kuukautta koko kiinteistön osalta, jolloin yksittäisessä asunnossa työt kestävät noin 8-12 viikkoa. Tänä aikana asunnossa asuminen on yleensä mahdotonta ja asukkaille tarvitaan väistötilat.
Putkiremontti voidaan toteuttaa nopeammin, noin 3-6 kuukaudessa koko kiinteistön osalta, jolloin yksittäisessä asunnossa työt kestävät 4-8 viikkoa. Modernit menetelmät kuten sukitus tai pinnoitus voivat lyhentää remontin kestoa entisestään, jopa 2-4 viikkoon asuntoa kohti.
Käytännön esimerkkinä kerrostalon huoneistokohtaiset vesikatko-ajat:
- LVIS-saneeraus: vesi poikki 6-8 viikkoa
- Perinteinen putkiremontti: vesi poikki 4-6 viikkoa
- Sukitusmenetelmällä tehty remontti: vesi poikki 1-3 viikkoa
Kuinka pitkä käyttöikä on LVIS-saneerauksella verrattuna putkiremonttiin?
Saneerausten elinkaariajattelussa on merkittäviä eroja, jotka vaikuttavat investoinnin kannattavuuteen pitkällä aikavälillä.
Kokonaisvaltaisella taloteknisellä uudistuksella saavutetaan tyypillisesti 40-50 vuoden käyttöikä kaikille järjestelmille. Sen sijaan perinteisellä putkiremontilla käyttöikä on noin 30-40 vuotta vesi- ja viemärijärjestelmille, kun taas modernit menetelmät kuten sukitus tai pinnoitus tarjoavat noin 20-30 vuoden käyttöiän.
LVIS-saneeraus pidentää kiinteistön elinkaarta kokonaisvaltaisemmin, sillä:
- Nykyaikaiset järjestelmät parantavat energiatehokkuutta
- Koko talotekniikka päivittyy kerralla uusimpien määräysten mukaiseksi
- Kiinteistön hoitokustannukset laskevat
- Tulevaisuuden korjaustarpeet vähenevät ja siirtyvät pidemmälle
Elinkaarikustannuksia tarkasteltaessa laajempi saneeraus voi osoittautua edullisemmaksi, kun huomioidaan energiansäästöt, vähenevät korjaustarpeet ja kiinteistön arvon säilyminen.
LVIS-saneerauksen ja putkiremontin suunnittelun tärkeimmät vaiheet
Onnistunut saneeraushanke vaatii huolellista valmistelua riippumatta projektin laajuudesta. Me LVIS-insinööritoimisto Karlsson, Karves & Co:ssa pidämme suunnittelua hankkeen tärkeimpänä vaiheena.
Suunnitteluprosessin keskeisimmät vaiheet ovat:
- Kuntotutkimus ja -arvio – taloyhtiön nykyisten järjestelmien kunnon perusteellinen selvitys
- Hankesuunnittelu – eri vaihtoehtojen vertailu ja alustava kustannusarvio
- Toteutussuunnittelu – yksityiskohtaisten teknisten suunnitelmien laatiminen
- Urakoitsijan valinta – tarjouspyyntöjen laatiminen ja vertailu
- Projektin aikataulutus ja viestintäsuunnitelma asukkaille
Taloyhtiöiden kannattaa aloittaa saneerauksen suunnittelu hyvissä ajoin, jopa 2-3 vuotta ennen varsinaista toteutusta. Näin voidaan varmistaa riittävä aika päätöksenteolle, rahoituksen suunnittelulle ja asukkaiden valmistautumiselle.
Kokemuksemme mukaan onnistunut saneeraus perustuu huolelliseen valmisteluun, asiantuntevaan suunnitteluun ja ammattimaiseen toteutukseen. Tarjoamme apua prosessin jokaiseen vaiheeseen, jotta taloyhtiöt voivat tehdä perusteltuja päätöksiä omien kiinteistöjensä tarpeisiin.